Cho thuê văn phòng
Áp lực đang đè nặng lên vai chủ đầu tư, các nhà khai thác bất động sản phân khúc cho thuê văn phòng , khi nguồn cung liên tục tăng, hiệu suất thuê và giá thuê giảm.
Năm năm trước, tổng diện tích cho thuê văn phòng tại Hà Nội chưa đầy 200.000 m2, nhưng hiện tại, nguồn cung diện tích văn phòng tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 1 triệu m2 từ 17 dự án hạng A, 42 dự án hạng B và 61 dự án hạng C đang hoạt động. Thời hoàng kim của cho thuê văn phòng với giá thuê 50USD/m2/tháng, khách hàng chen nhau đặt chỗ thuê… đã qua, thị trường đang thuộc về khách thuê.
Báo cáo Thị trường bất động sản quý IV/2011 của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung của thị trường cho thuê văn phòng tiếp tục tăng thêm 180.000 m2 từ 6 dự án trong quý IV/2011 bất chấp sự khó khăn của nền kinh tế. Nguồn cung này đã tăng 21% so với quý trước và tăng 39% so với cùng kỳ năm trước.
 |
Tình hình hoạt động của phân khúc văn phòng cho thuê cũng không mấy lạc quan khi giảm cả hiệu suất thuê và giá thuê. Hiệu suất thuê trung bình của quý IV/2011 chỉ đạt 75%, trong đó văn phòng hạng A chỉ đạt 63%, hạng B đạt 75% và với 85%, hạng C hoạt động khả quan hơn. Khu vực trung tâm như các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình tiếp tục là khu vực có tỷ lệ cho thuê tốt, trong khi khu vực ngoại thành như quận Cầu Giấy, Long Biên, Từ Liêm có hiệu suất thuê giảm.
Giá thuê văn phòng quý IV/2011 cũng giảm, thấp nhất trong năm và chỉ đạt 514.000 đồng/m2.
Trước đó, quý III/2011, thị trường văn phòng hạng A không có nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy đạt 87% tăng nhẹ so với quý II/2011; Văn phòng hạng B, hiệu suất thuê đạt 85%, giá thuê ổn định ở mức 25,6 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy cao nhất thuộc về văn phòng hạng C với con số 88%, tăng 8% so với quý II/2011, giá thuê trung bình đạt 17,7 USD/m2/tháng.
So sánh hoạt động của hai quý gần nhất không khó để nhận ra, thị trường cho thuê văn phòng đang gặp nhiều khó khăn khi nguồn cung tăng, hiệu suất thuê thấp và giá cho thuê giảm. Điều này đã buộc chủ đầu tư phải áp dụng nhiều chính sách linh hoạt hơn để thu hút khách hàng. Nhiều chủ tòa nhà đưa ra những ưu đãi như miễn phí dịch vụ tư vấn thiết kế, miễn phí trong thời gian thiết kế và hoàn thiện, hay thời gian trả tiền linh hoạt hơn (theo tháng hoặc quý thay vì trả một lần). Đặc biệt, hình thức thuê mua dài hạn đang dần được các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng áp dụng phổ biến. Giá chào thuê sơ cấp trong cả thời gian từ 32-49 năm.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cho biết, trước khó khăn hiện nay, nhiều khách hàng thuê văn phòng đã lựa chọn phương án để tiết giảm chi phí là, chuyển từ việc thuê văn phòng hạng cao sang hạng thấp hoặc chuyển văn phòng ra khu vực ngoại thành.
Theo dự báo của Savills Việt Nam, trong ba năm tới, thị trường văn phòng cho thuê sẽ dư cung, khi 1,1 triệu m2 văn phòng cho thuê mới gia nhập thị trường. Hà Nội đang đối mặt với nguồn cung tăng nhanh trong khi nhu cầu thuê sử dụng của khách hàng đang chững lại. Tác động tích cực của việc dư cung là, khách hàng có cơ hội lựa chọn những dự án có chất lượng và dịch vụ tốt. Nhiều khả năng giá thuê văn phòng trong tất cả các quận trong thành phố Hà Nội giảm và giá chào thuê khu vực phía Tây sẽ thấp hơn khu vực trung tâm.
Ông John Gallander, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, với nguồn cung tăng tới 30% trong khi nguồn cầu chỉ tăng 15% là một vấn đề của thị trường cho thuê văn phòng. Dự báo trong 3 đến 12 tháng tới, giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục giảm và các chủ đầu tư sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh căng thẳng.
Theo ông John Gallander, thị trường đang chứng kiến một xu hướng khá thú vị là, việc thời gian cho thuê văn phòng ngày càng ngắn. Nếu như năm 2009 - 2010, xu hướng cho thuê văn phòng dài hạn khá phổ biến thì nay việc thuê văn phòng ngắn hạn đang là sự lựa chọn của nhiều khách hàng. Điều này cho thấy khách hàng đang có nhiều sự lựa chọn hơn và chủ đầu tư cần có sự cân nhắc kỹ càng trước khi quyết định đầu tư dự án cho thuê văn phòng.
